“五大新城”迎来重磅利好，或重塑上海房地产格局

一份长达4万字的“实施意见”，重新定义了中国经济金融中心上海的未来城市格局。

3月2日，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》。在上海地图上，环绕在外围一圈的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇，迎来重大发展机遇，有望被培育成一个个“综合性节点城市”，共同构成“五大新城”。

无论是购房、租房还是落户，未来五大新城和中心城区将形成差异化政策。上海将加大五大新城的住房土地供给，加快商品房建设和供应，还将缩短“居转户”年限。

上海，不再是一个单核城市，而是“1+5”城市群，这也将深刻地影响房地产市场。

枢纽型新城

“五大新城”的规划由来已久，但从未被提升到现在这种高度。

早在2001年，上海就提出打造7个新城，包括嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城、金山新城、崇明城桥新城，但那时候的定位仅仅是“郊区新城”。

十年前，上海再次发布“十二五”期间的七大新城详细规划，要将上海的建设重心从城中心转移到郊区。

到了“十四五”规划发布，一场脱胎换骨的改变来了。

七个新城变成了五大新城，“郊区”两个字消失了，五大新城定位既不是城市副中心，也不是卫星城，而是独立的综合节点性城市。

五大新城像一张拉开的弓，对准广阔的长三角腹地，它们将成为上海未来发展最具活力的重要增长极和发动机。

它们将确立在各自区域廊道上的交通枢纽地位，联结上海与其他长三角城市；到2025年，五大新城所在区GDP总量将达到1.1万亿元，接近目前整个浦东新区的年GDP；到2035年，五大新城将各集聚100万常住人口，新吸收近300万常住人口。

事实上，经历前20年铺垫，上海五大新城已经各自形成特色产业集群，摆脱了郊区发展洼地的形象，城市面貌初具雏形。

3月1日，上海市政府召开的新城建设推进大会，明确了未来会推动全市重大产业项目布局向新城倾斜和集聚。

这说明未来五大新城的发展，不会再遵循房地产开发先行、形成郊区睡城的模式，而是通过优厚条件首先吸引产业集聚，再通过提高居住、交通、教育、医疗等配套水平，吸引大量优秀人才涌入，实现正向循环。

或成拿地热点

值得关注的是，新城规划发布后，未来上海的购房、租赁以及落户政策，都将一分为二，上海中心城区和五大新城将各自执行差异化政策，这将对房地产市场产生重要影响。

影响一是体现在落户放松后购房人群的变化，二是市场区域格局的变化。

五大新城落户政策的基调是“放松”，比如“实施意见”提出拓宽海外引进人才的渠道，部分人才的“居转户”年限可由7年缩短为5年，以及非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分等政策。

在住房方面，五大新城的主要思路是增加商品房供应、加大保障性租赁住房供给。

这两条政策都将减轻青年人才安家上海的压力。

过去高落户门槛和购房门槛，限制了年轻人留在上海长期发展，同时二线城市又放开落户和鼓励人才购房，“抢人大战”打得轰轰烈烈，上海却面临人才流失。

去年9月，上海出台应届毕业生落户新政，四所名校毕业生符合基本条件即可申报落户，体现了上海吸引人才的迫切。

接下来，五大新城会承担起为上海留住人才的任务，还能疏散中心城区人口，缓解大城市病。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对上海房地产后续发展具有非常重要的作用，也是房企未来测算上海购房需求的重要因素。

“关注上海市场的房企，会重新研究上海区域板块价值，五大新城区域迎来重大利好，目前我们最看好青浦和南汇新城。”一位Top15房企投资研究人士告诉华尔街见闻。

他认为，部分不具备政策和学区加持的中心城区，将面临高位横盘的状况，价值上涨空间比不上五大新城。

严跃进认为，“实施意见”中有几个要点值得关注。比如意见提到新城核心区的开发强度将强化，意味着后续容积率规定的放宽，这会使得投资机会增多，青浦、松江等过去印象中的偏远郊区，未来将成为开发商拿地的重点区域。

此外，意见中提到大力支持TOD模式，根据上海已有TOD项目的入市情况，严跃进预计这类产品市场认可度将很高，对人口导入有积极促进作用，值得开发商特别关注。

“政策对房地产市场释放了非常好的信号。”但严跃进表示，近期要防范中介炒作，积极稳定市场，真正实现新政对人才、产业的利好效应。