2021年杭州楼市年度盘点 ｜ 市场篇
2021年杭州楼市在调控政策层层加码、信贷不断收缩的情况下，整体依然保持较高活力，全年市场呈现以下几大特征：
①新房市场成交规模创新记录，市场表现供不应求，全年呈现“前热后冷”趋势；②核心区在供应拉动下成交规模显著增长，郊区成交同比下滑；③板块限价版图重塑，多个板块限价上调；④二手房市场成交同比下滑，5月开始成交现六连跌；⑤商业地产市场整体稳步复苏。
新房市场表现
▌商品房成交量价齐涨，市场表现供不应求
2021年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交2334万㎡，同比增长45.7%，成交均价31156元/㎡，同比上涨10.5%，大量高价盘入市是主要原因。
从供求对比来看，2021年杭州商品房批准上市面积1891万㎡，同比增长4.5%，市场从前期的供过于求转变为供不应求，销供比1.23。
分物业来看，住宅、商业地产成交表现均较为亮眼，其中住宅成交面积同比增长46.5%，商业地产成交面积同比上涨41.4%，占比15%，市场份额持续缩小。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
▌商品住宅成交量创近5年新高，楼市年内经历从热到冷转变
2021年是杭州商品住宅供需大年，全年商品住宅供应1542万㎡，大体与2020年相当，全年商品住宅成交1977万㎡，同比增长46.5%，创近5年杭州市场成交，但楼市上下半年成交情况“冷热不均”。
2021年开年延续2020年底市场热度，同时在1月末至2月初迎来首批红盘潮，紫璋台、江河鸣翠、君品、嘉品、御潮府、丹枫四季等热点盘也纷纷入市，吸引大批购房者登记购买，助力成交量保持较高水平，并在5月集中网签后达到全年成交峰值。8月迎来第二批红盘潮，供应面积229.5万㎡位居各月第一，成交面积也仅次于5月，在此之后因为8.5新政、落户收紧、信贷管控以及推盘偏郊区等因素的影响，市场开始下行，8月后成交出现“五连降”，12月住宅成交规模达到全年最低点，成交面积仅100.5万㎡。
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▌样本均价全年累计涨幅2.71%，创历史新低，涨幅年内呈现持续收窄趋势
2021年，杭州新房样本均价累计涨幅2.71%，较去年收窄6.23个百分点，创近五年最低水平，且从历月表现来看，涨幅年内呈现持续收窄趋势。
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▌核心区在供应拉动下成交规模显著增长，临安、余杭等郊区成交下滑
分各区域来看，郊区依旧为杭州住宅市场的供应主力，全年新领预售证项目202盘，累计批准上市1176.1万㎡，占比76.3%，同比去年体量下滑5.5%；成交方面，郊区全年成交面积1473.3万㎡，同比去年增长34.0%，主要依靠萧山、临平、钱塘成交面积的显著提升，临安、余杭、富阳三区域成交下滑。
核心四区在新盘放量下供应回升明显，全年新领预售证项目70盘，累计批准上市366.3万㎡，同比去年体量增长29.6%；成交方面，核心区在供应拉动下成交规模大增，全年成交面积504.1万㎡，同比去年增长126.7%，其中拱墅成交面积增长幅度最高，涨幅高达225.7%。
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▌板块限价版图重塑，多个板块限价上调
随着第三次集中出让土地挂牌，杭州多个板块新房限价出现调整，崇贤新城、大江东、南部卧城、萧山开发区、运河新城等多个板块限价上调，其中崇贤新城新房限价由23000元/㎡提升至27720元/㎡，限价涨幅20.5%，各板块涨幅排名第一，大江东河庄板块的新房限价也上涨了1500元/㎡，由原来的19800元/㎡上涨至21300元/㎡。
与此同时，一些板块的新房也迎来首次限价，西湖区三墩板块新房限价36800元/㎡，同临近板块三墩北限价相差近9000元/㎡，2020年新面世的余杭区云城板块也出现限价，新房限价36100元/㎡，首宗地块为龙湖、浙江省交投联合竞得的余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块。此外桥西拱宸桥板块、老余杭板块、西湖小和山板块也首次出现限价，拱宸桥板块51440元/㎡，老余杭板块30500元/㎡，小和山板块31440元/㎡。
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▌90-110方之间房源成交表现亮眼，成交单价、总价结构整体上移
从面积段分布来看，2021年杭州商品住宅市场里刚需产品依旧占主导，且份额明显上升，90-110方之间产品占比近4成，较2020年提升了7.7个百分点；140方以上的大户型产品成交占比下滑，共计占比12.1%，较2020年收窄了2.1个百分点。
从价格段分布来看，房源多集中在2-4万之间，8万为房价天花板，成交单价整体上移，2万以下房源成交占比不足20%，收窄了9.1个百分点；3-4万之间中间价位的房源成交占比则提升显著。
图：2021年商品住宅产品面积、均价分布
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从产品套总价分布来看，成交套总价整体上移，2021年杭州住宅主力总价段为150-350W，共计占比55.8%；与2020年对比，250W以下套总价房源占比收窄10.9个百分点，250-350W之间房源占比提升最显著，为4.5个百分点；400-550W之间的中高端房源占比也提升了4个百分点；其余总价段占比变化不大。
从套总价板块分布来看，郊区板块套总价增长显著，购房门槛提升，核心区板块受限于严格的限价，套总价增长有限。
图：2021年商品住宅产品套总价分布
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▌显性库存出清周期2.6个月，隐性库存9.7个月，市场后续房源不足
短期来看，截止2021年底，杭州市区住宅可售面积仅346.9万方，按照近6个月平均去化速度计算，市区出清周期仅2.6个月，处在低位，房源供应不足。分区域来看，除富阳去化周期10.5个月、临安去化周期7.1个月外，其余各区域出清周期均在4个月以内。
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长期来看，杭州全市隐性库存达到1279.4万㎡，去化周期共9.7个月，近50个板块面临断供，存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块，但整体去化压力较小；核心区中，申花、运河新城、望江等热点板块储备房源相对可观。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）注：隐性库存=19年后成交地块的待上市房源面积，已剔除保障性地块、自持、公租房以及公建部分（包含商业配套、公共设施等）
▌热销项目门槛值大幅提升，亚运村、TOD等概念加持楼盘备受购房者青睐
2021年，是红盘大量入市的一年，热销楼盘门槛值大幅提升，2021年杭州销售金额TOP10项目门槛值为61.2亿元，2020年仅37.3亿元；TOP20门槛值由2020年的29.8亿元上涨至47.0亿元；仔细分析热销原因：现房、倒挂红利盘逐渐退出市场，热销楼盘多规划/改善驱动，亚运村、未来社区、TOD等概念加持楼盘备受购房者青睐。未来买房投资属性减弱，购房者将更关注区域潜力与居住价值。
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二手房市场表现
▌二手房市场成交同比下降14.4%，四季度探底回调
2021年杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房69819套，同比下降14.4%。
全年走势波折，1-3月尽管横跨春节假期，但成交规模仍延续20年底热度；进入二季度，4月二手房成交量创年内新高，5月开始市场高位回落，成交持续下滑，到10月仅成交1852套，创历史新低；11、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，二手房市场止步于六连跌，成交量探底回调，阶段性以价换量的局面横亘在市场上。
图：2020年至今杭州市区（不含富阳、临安）二手房、新房成交月度走势
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▌8月开始二手房价格环同比涨幅波折下探，余杭、滨江、拱墅二手房交易活跃
截止2021年12月，杭州二手房样本均价为39880元/㎡，环比累计涨幅8.47%，较2020年累计涨幅（8.45%）微幅扩大，主要受1-7月二手房价格涨幅拉动；8月开始，杭州出台8.5新政，红盘开始纳入5年限售监管，再加上房地产税、不断缩进的信贷政策和其他城市二手房指导价等多重因素的影响，二手房购房群体观望情绪浓郁，房价开始有所松动，样本均价环同比涨幅波折下探。
分区域来看，二手房交易热度较高的余杭、滨江、拱墅区二手房价格同比涨幅居前三，涨幅均超20%。
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▌余杭、萧山仍为二手房成交主力，未来科技城、临平新城、萧山区政府表现亮眼
从成交结构来看，余杭、萧山两区仍为二手房成交主力，滨江、萧山同比去年成交上涨，未来科技城、临平新城、萧山区政府板块表现亮眼，位列前3 。
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商业地产市场表现
▌商业地产整体稳步复苏，三种业态销售端均实现增长
2021年杭州市区商业地产市场量价保持增长趋势，成交面积293万㎡，同比增长35.8%，价格突破3万，与疫情严峻时期相比，商业地产市场逐步走向复苏。
分业态来看，办公、商业、酒店式公寓三种业态销售端均实现增长。特别是办公市场2021年不仅成交翻倍，供应增8成，表现亮眼。
图：2021年杭州市区（不含富阳、临安）各商业物业供销量价及同比情况
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▌办公市场从低谷中开始爬升，成交量同比翻倍，成交价稳步回升
杭州办公市场2021年成交量88.8万㎡，同比翻倍，成交价稳步回升，表现亮眼。全年成交从回暖走向火热，一、二季度尚处于市场回暖期，部分均价超过3万/㎡的项目拉升了市场均价，如位于钱江世纪城核心的IOC潮悦、亚奥中心等；下半年市场热度开始高涨，世茂智慧之门、德信空港城、杭州国际金融会展中心等项目去化表现火热，拉升整体市场热度。
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▌商业市场整体表现不温不火，受疫情反复的影响，难以在短时间内大面积回暖
商业市场2021年成交51.9万㎡，整体表现不温不火，一季度市场开始复苏，德信华威·杭州之翼、新天地·金色时光等项目拉升全年成交量；二季度转势向下，仅三季度供应量较大，但需求支撑不足，加之12月杭州疫情来袭，四季度商业市场成交萎靡。
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▌公寓市场成交量价保持上行趋势，公寓均价一路升至3.5W，下半年需求支撑不足，“有价无市”现象明显
公寓市场2021年成交152.6万㎡，全年成交量价保持上行趋势，一、二季度由部分热度较高的项目带动整体成交量上行，如亚奥中心、嘉合未来金座、杭州新天地等，下半年受大环境影响，三、四季度价格上行但成交走低，“有价无市”现象明显。
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当前公寓库存仅48万方，同比下降75%，处于历史低位，出清周期自2020年3月递减，年底缩短至4.6个月，长期供过于求的局面得到改善。
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▌小户型低总价公寓产品成交热度减弱，300方以上的高端大平层公寓表现亮眼
从2021年杭州公寓市场的产品成交结构来看，普通公寓成交面积趋大化，50-60方产品增长最快，成交占比增幅达6.8%；30-40、40-50方的产品仍是主流，但下滑幅度较大；150万以下的公寓成交占比较2020年下降了12%，总体来说，小户型低总价产品的成交热度有所减弱；面积300方以上的大平层产品畅销，2021年共成交1172套，同比增长78%，下面将分析大平层的产品及去化表现。
图：2021年杭州公寓市场产品成交结构
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▌300-400方之间、总价1000万以上的大平层受追捧
从成交面积段来看，面积在300-400方之间的大平层为绝对主力，且2021年的成交占比提升了10%。杭州在2021年7月出台“禁商墅”政策，禁止独立布置商墅，又于11月规定商服用地的最小分割单元从300平方米调整到800平方米，未来面积在800方以下的大平层将不复存在。
从成交总价段来看，总价在1000万元以上的大平层为成交主力，且成交占比增长最大。2021年成交套均总价TOP1的大平层项目为钱江会馆，坐落于钱江新城核心区，受到高净值客群追捧。未来随商服用地最小分割单元的调整，高端大平层总价更上一层楼，购买高端大平层的门槛将更高。
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从2021年大平层项目的成交表现来看，西投滨江·云栖名筑、观雲钱塘城、中海望庐位居2021年大平层销售套数TOP3，入榜TOP20项目多位于转塘、钱江世纪城、金融城等核心板块，核心区位、地铁+商业加持、兼具改善自住与投资属性是大平层头部项目的共通特征。
图：2021年杭州市区（不含富阳、临安）销售套数TOP20大平层项目
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总结：2021年杭州楼市大热，但经历多次楼市调控，杭州政策已然筑底，预计2022年杭州楼市或将进入新的发展周期，市场将在调整中趋稳，云城、三江汇、钱江新城二期以及钱江世纪城等区域板块将为未来发展重点。
